【家居保】樓上單位漏水點算好？漏水到樓下責任誰屬？滲水責任界定及保險保障指南

樓上單位漏水點算好？漏水到樓下責任誰屬？在香港，大約99%的漏水個案源自樓上單位，但責任並非一概由樓上負責，而是取決於滲水源頭及成因；至於家居保險是否賠償，則要視乎是否屬突發事故及保單條款。今次， 10Life將由責任界定、處理流程到保險保障逐一拆解，助大家掌握每一步，減少爭議及損失。 

在香港，家居漏水問題屢見不鮮。根據食環署及屋宇署聯合辦事處數據，去年全港共接獲約15,600宗漏水投訴，當中已確認的滲水個案中，有99%源自正上方單位，並發出約5,000份法定妨擾通知⁴。

漏水問題普遍，背後與樓宇老化及保養不足有直接關係。根據香港置業截至2025年底的數據¹：

• 全港約80%住宅樓齡達30年或以上  
• 約一半樓宇已超過50年樓齡  

常見的家居漏水成因包括喉管老化爆裂、衞生潔具滲漏、廁所防水層失效，以及裝修工程破壞管道等。一般而言，樓齡愈高，滲水風險亦愈大。 

私人大廈滲水問題經常因程序繁複及住戶未配合而拖延。為加快處理，政府計劃推出新試驗機制，簡化流程並提早介入。

新機制下，聯合辦事處會提早使用紅外線熱成像分析，協助判斷滲水源頭。當有合理理由懷疑滲水來自上層單位，即使對方未有開門，當局亦可先發出「建議維修通知」，要求業主在28天內自行檢查及維修。

相比現行流程一般需時約71個工作天，新機制下最快約14個工作天便可發出通知，大幅縮短時間。若未有按時處理，業主可能需支付約HK$17,000或以上檢測費用² 。

若業主仍不遵從，當局可提出檢控，甚至向法庭申請「妨擾事故命令」。一旦繼續拖延，除罰款外，亦可能要承擔每日罰款及附加費。 

情景A｜樓上漏水落你度（天花滲水／爆水喉）

如果屋企天花出現水漬、油漆剝落，甚至滴水，大多數情況都與樓上單位的喉管或防水層問題有關。

責任誰屬？ 如經檢測確認滲水源頭來自樓上單位，一般由樓上業主負責維修及相關責任。不過，實際仍需視乎成因判斷，例如涉及公用喉管或樓宇結構問題，則有機會由法團或管理處負責。

家居保保唔保？ 如滲水導致單位內傢俬、電器等財物受損，家居保險一般可提供賠償，部分計劃亦涵蓋臨時居所費用，但可能設有自付額。

情景B｜你的單位漏水落樓下

如果收到政府通知或樓下住戶投訴，代表你的單位很可能是滲水源頭。

責任誰屬？ 一般情況下，業主需負責維修問題，並就樓下單位的損失作出賠償，特別是涉及裝修或使用不當時。

家居保保唔保？ 家居保險中的「第三者責任保障」一般可用於賠償樓下損失。不過需要留意：水管自然老化多數不保；裝修引致滲漏則視乎保單條款。

情景C｜租客忘關水喉，影響公用設施

若租客忘記關水喉，導致水流入升降機或其他公用設施，維修費用有機會高達數十萬甚至過百萬港元。

責任誰屬？ 一般由業主承擔責任，再向租客追討相關損失。

家居保保唔保？ 如業主已投保家居保險，並具備足夠的第三者責任保障，通常可先向保險公司索償，再處理追討問題。此類情況較少見，但潛在損失最大，業主應特別留意保障額是否足夠。 

發現滲水，第一步是與懷疑源頭的業主直接溝通，協商安排檢查及維修。若雙方未能達成共識，可向管理公司或業主立案法團求助，協助記錄及跟進。情況複雜時，建議聘請測量師或法律顧問，按公契條款追究責任或提出索償。

協商無效的話，可致電 1823 或向食環署及屋宇署聯合辦事處（「滲水辦」）正式投訴，當局會介入調查。不過需留意以下三點：

• 滲水構成衞生妨擾，當局方會按法例介入
• 輕微或間歇性滲水而未能確認源頭，個案有機會終止調查
• 缺乏足夠證據證明違例，當局未必能採取執法行動 

家居保險能否賠償，關鍵在於滲水成因，而非滲水本身。以下情況一般不受保：

• 日久失修或自然損耗（如防水層老化）
• 水管老化或自然折損爆裂
• 單位長期空置期間發生滲漏
• 僭建或非法改動結構引致的問題
• 裝修工程引致滲漏（部分保單不保）
• 業主蓄意行為造成損失

選擇家居保險時，建議重點比較四項：財物保障上限、第三者責任保額、緊急維修服務，以及颱風保障是否屬標準涵蓋範圍。條款差異可以相當大，即使保費相近，實際保障亦未必相同。

如果不知從何入手，可透過 10Life 家居保險比較，一次過了解不同產品的保障評分、保額及條款差異，更容易揀到適合自己的保障。 

漏水一定係樓上責任？

不一定。雖然大部分個案源自樓上單位，但實際責任需視乎滲水源頭及成因，例如公用喉管或樓宇結構問題，亦有機會由法團或管理處負責。

香港屋企漏水應該搵邊個部門投訴？

可向食物環境衞生署及屋宇署聯合辦事處投訴。新政策下，當局一般會於約14個工作天內發出通知信，並可在業主不合作時介入調查及追討費用。

租客漏水，業主要負責嗎？

一般需要。法團或政府通常會向業主追討。業主可透過家居保險的第三者責任保障處理賠償，其後再向租客追討損失。

爆水喉維修費家居保會賠嗎？

一般不包括水管本身的維修費（尤其屬自然老化），但因爆水喉引致的財物損失通常會受保。部分計劃亦提供24小時緊急維修服務。

家居漏水一定要做色水測試嗎？

不一定。色水測試是最常用的方法，但政府調查亦可能使用紅外線熱像儀或濕度檢測等技術。如雙方願意合作，私下安排測試通常可更快解決問題。

什麼是色水測試？

色水測試是最常用的滲水源頭調查方法之一，不只用來找源頭，更是日後責任界定及索償的重要證據。測試員會將無害染色水注入懷疑滲漏位置（如廁所去水位、浴缸或地台），再觀察顏色是否滲到下層天花或牆身，從而判斷滲水源頭。 

資料來源：

1. 香港置業, 全港近80%住宅樓宇樓齡達30年 那些區比較多？｜附屋苑列表
2. am730, 擬年中試行新滲水檢測程序 涉事業主不處理或須繳1.7萬元
3. 屋宇署, 常見問題——滲水問題 
4. South China Morning Post, Hong Kong landlords face HK$17,000 inspection bill over ignored water seepage