【舊樓家居保險】45年以上樓齡物業，邊間肯保？熱門產品比較＋注意事項（附10Life評分）

新樓裝修新淨、會所豪華，吸引不少年輕住戶。不過，近年不少發展商為了用盡可建面積，推出極具「創意」的設計及間隔，例如飯廳細得連飯桌都難以擺放、黑廁配狹窄淋浴間或半身浴缸、露台出現「握手位」等，都令不少新樓業主感到無奈。

如果時光倒流 45 年，香港中產的居住環境其實相當舒適。早期大型屋苑如美孚新邨、德福花園及太古城等，大多間隔四正、空間感充足，隔音及社區配套亦較完善。不過，這些昔日令人羨慕的大型屋苑，如今亦逐漸步入舊樓之列。

舊樓業主在申請按揭時或會面對較多限制，其實投保家居保險時亦一樣。如果物業樓齡超過 45 年，未必一定會被拒保，但部分保險公司可能設有樓齡限制，或要求額外核保、加保費，甚至限制部分保障。因此，舊樓業主投保時，應特別留意樓齡上限、水管滲漏、第三者責任及臨時住宿保障等細節。

10Life 整理了香港可接受 45 年以上樓齡物業投保的家居保險產品及選購重點，助業主了解不同保障差異，作出更合適的選擇。

不同保險公司對樓齡的要求差異相當大。有些公司不設樓齡限制，部分計劃如保誠保險（卓爾之家）及安達保險（計劃B）便不設上限，另一些則只接受50年以下。以下整理了各主要家居保險公司的樓齡上限及核心保障資料，供45年或以上樓齡業主參考： 

從上表可見，保誠保險及安達保險均不設樓齡上限，適合樓齡較高的舊樓業主。MSIG、QBE、中國平安及OneDegree則接受最高50年樓齡。值得留意的是，即使保險公司表示接受某樓齡，實際核保時仍可能視乎樓宇類型、維修狀況等因素而調整保費及承保決定。

樓齡愈高，潛在風險愈高

保險公司評估家居保險時，樓齡是一個重要考慮因素。原因很簡單：樓齡愈高，物業結構老化程度一般愈高，發生意外及索償的機會亦可能增加。

舊樓較常見風險包括：

• 水管老化及滲漏（舊式金屬喉管使用多年） 
• 電線老化，增加短路及火警風險 
• 外牆石屎剝落 
• 公共設施失修 
• 消防系統較舊

以香港不少 50 年以上唐樓或早期大型屋苑為例，部分仍沿用較舊的水管或電力系統。一旦發生意外，不單涉及維修費，更可能牽涉鄰居甚至第三者索償。

不少人以為家居保險主要是保障家居財物，例如電器損毀、水浸等。但對於舊樓來說，保險公司最擔心的其實是涉及第三者的大額索償。常見情況包括：

• 樓上漏水導致樓下鄰居財物受損
• 外牆石屎剝落砸毀停泊車輛甚至傷及途人
• 水管爆裂影響鄰居，甚至導致公共設施受損

萬一發生以上的事件，一次有可能涉及幾十萬甚至過百萬元的第三者責任事故。因此，法律責任保障額的重要性，有時甚至比家居財物保障更高。 

根據研究數據，截至2025年底，香港約有21,355座住宅樓宇樓齡達30年或以上，佔同類住宅樓宇約80%。當中接近一半、更達13,125座樓宇樓齡超過50年。¹

換言之，「高樓齡物業」其實比想像中普遍。 

九龍區樓齡問題最明顯，超過50年住宅樓宇比例達63%；港島亦有56%住宅超過50年。相比之下，新界較年輕，但仍有63%住宅達30年以上。 

提起「舊樓」，不少人第一時間會想到唐樓或單幢舊樓。不過，香港不少大型屋苑其實都已經超過30年樓齡，部分更接近或超過40年。換言之，即使是知名大型屋苑業主，亦可能面對家居保險樓齡限制問題。 

以美孚新邨、德福花園及沙田第一城為例，部分座數已超過45年樓齡；而太古城、美孚新邨部分期數更已接近 50 年以上。換言之，不少業主即使居住於大型屋苑，投保家居保險時亦可能遇上樓齡限制。²

樓齡高不代表一定買不到家居保險，但投保時有幾個地方特別容易被忽略。

1. 不要只看樓齡上限

很多業主以為保險公司列明「接受50年樓齡」，便代表可以成功投保。不過實際上，樓齡只是其中一個考慮因素，部分保險公司核保時還會同時評估：

• 樓宇類型（唐樓、村屋、單幢舊樓等風險各有不同）
• 單位屬自住還是出租
• 近年有否進行大型維修
• 有否違規建築或未申報的大型改動

換言之，50年樓齡未必一定被拒。建議投保前先向保險公司查詢具體核保要求，避免提交申請後才發現不符合條件。

2. 留意第三者責任保障額

舊樓最大的風險是涉及第三者責任事故，例如石屎剝落傷人、水管爆裂浸壞鄰居、鋁窗飛墮等，一旦發生意外，索償金額動輒數十萬甚至逾百萬元。45年以上樓齡業主可優先考慮有高保障的法律責任保障額，例如：

保誠保險（卓爾之家）：法律責任保障高達HK$15,000,000
OneDegree（加強計劃）：法律責任保障達HK$12,000,000

3. 留意水管爆裂及滲水保障

香港約八成沖廁用水屬鹹水，而舊樓的鹹水喉管使用多年，老化及爆裂風險相對較高。一旦水管爆裂，可能影響自己單位，甚至波及樓下住戶、或公共設施，涉及的維修及索償金額可以相當龐大。
因此，大家要留意舊樓家居保險是否承保水管爆裂、水浸或漏水事故，及保險公司的「水損墊底費」。
 

從上表可見，保誠保險的結構相對簡單，然而，隨樓齡增加，不少保險公司的水損墊底費亦會提高，如QBE, OneDegree 及Allianz 於高樓齡物業的墊底費可達 $10,000 或以上。

4. 臨時住所保障容易被忽略

若單位因火災或嚴重水浸需要暫時遷出，臨時住所費用可以相當可觀，尤其對於維修時間慢長的情況。不同保險計劃的臨時住所保障上限差距頗大：

• 保誠保險（卓爾之家）：$90,000 ($3,000 每日)
• 大新保險 | Dah Sing Insurance 樂加家 - 計劃 C : $60,000
• 昆士蘭保險 | QBE 家居綜合保險 - 卓越：保障額的10% 每天$2,500
• 中銀集團保險 | BOCG Insurance周全家居綜合險保單 計劃3 ：$60,000 ($2,000 每日)
• 中國平安 | Ping An家居保險（5層以上）：$50,000 ($1,500 每日)
• 三井住友海上火災保險（香港） | MSIG iHome 家居保險 - 計劃 A：$50,000 ($1,500 每日)

請注意：臨時住所保障之賠償範圍，並不包含因大廈大型維修或單位自行裝修/裝潢所導致的住宿需求。

5. 留意每件財物賠償上限

家居財物保障額 HK$100 萬，並不代表每件財物均可獲全額賠償，因為各保險計劃均設有每件財物的賠償上限，超出部分需自行承擔。以市場常見的每件上限為例：

大新保險 | Dah Sing Insurance 樂加家 - 計劃 C：每件HK$120,000
保誠保險（卓爾之家）：傢俬、家居用品或電器每件HK$150,000
中銀集團保險 | BOCG Insurance周全家居綜合險保單 計劃3 $100,000
中國平安 | Ping An家居保險（5層以上）：$150,000
三井住友海上火災保險（香港） | MSIG iHome 家居保險 - 計劃 A：$100,000s

如家中有高價電腦、相機、名牌手袋或名錶等貴重物品，須特別留意每件限額是否足夠，必要時可考慮另行購買貴重物品保險。

唐樓

唐樓通常樓齡較高，結構維修不一，加上部分天台僭建及廚廁改動問題，令保險公司在核保時更為審慎。部分保險公司可能要求實地勘察或提供樓宇狀況報告方可承保。

村屋

部分保險公司會將村屋其視為獨立屋類別處理，核保要求與市區住宅有所不同。樓齡較高的村屋，加上戶外範圍廣闊，所面對的保障限制可能更多。

公屋 / 居屋

公屋及居屋由房委會管理，部分早期屋邨樓齡已達40至50年。雖然結構維修通常由管理機構負責，但個人單位內的財物及第三者責任保障仍需業主自行安排。部分保險公司對公屋、居屋單位有不同的核保準則。

單幢舊樓

不設管理公司的單幢舊樓，公共設施維修往往依賴業主立案法團或業主自發處理，整體維修水平參差。保險公司在評估此類物業時，會認為其風險較大型有管理的屋苑為高。

超過 50 至 60 年樓齡物業

樓齡達 50 至 60 年的物業，業主選擇空間相當有限。根據 10Life 整理的資料，現時在市場上接受此類超高樓齡物業投保的公司，主要為保誠保險及安達保險（均不設樓齡限制）。業主宜盡早接觸保險公司或中介，了解核保要求。
 

不少業主擔心舊樓保費會大幅高於一般物業，但實際情況未必如此。家居保險的保費受多項因素影響，包括：

• 單位實用面積
• 物業地區
• 過往索償紀錄
• 自住或出租用途
• 樓齡及保障計劃級別

從比較表可見，以一間樓齡45年、實用面積300平方呎的多層大廈自住單位為例：中國平安家居保險（5層以上）經折算後，首年保費低至 HK$610 起；而保誠精選「家居寶」- 卓爾之家的首年保費則為 HK$860。由此可見，雖然投保對象屬於高樓齡物業，但兩者保費依然親民。事實上，影響家居保險保費的核心關鍵，往往在於單位面積及計劃的保障級別，而非單純取決於樓齡。

因此，消費者在投保時切忌「只看保費、不看條款」。建議將總保費與各計劃的保障範圍、自負額（墊底費）及賠償上限進行綜合對照，才能權衡出真正具備高性價比的保障方案。
 

不少業主見有公司願意承保便立即投保，但舊樓真正的風險往往來自水管、第三者責任及樓宇老化問題。如果保障不足，一次漏水或意外索償金額，可能造成沉重的財務壓力。
以一個樓齡45年以上的舊樓單位為例，業主最需要關注的保障重點包括：

• 第三者責任保障額是否達HK$10,000,000或以上
• 水管爆裂及滲水的保障範圍及墊底費安排
• 臨時住所保障是否足夠應對較長的維修期
• 每件財物賠償上限是否配合家中貴重財物

10Life 建議舊樓業主，選購家居保險時應以「保障是否全面」為首要考量，而非單純追求最低保費。即上10Life的家居保險比較頁面進行比較。

50年以上樓齡一定買不到家居保險？

不是。部分公司如保誠保險及安達保險均不設樓齡上限，仍可接受50至70年甚至更高樓齡的物業投保。但實際批核仍須視乎物業狀況、類型及核保要求而定，建議直接向保險公司查詢。

舊樓保費會貴很多？

未必。舊樓業主的家居保險保費未必顯著高於新樓，主要影響是選擇較少。不同公司的定價策略各異，建議多加比較，切勿因為選擇有限而接受不合適的保障。

出租物業可否買家居保險？

部分計劃可以，但保障範圍及條款可能與自住單位有所不同。延伸閱讀：【租客家居保險】租客保險要點揀？ 即睇高評分家居保

漏水導致鄰居索償會否受保？

視乎責任歸屬及保單條款。若漏水責任在於投保人，一般家居保險的第三者責任保障可涵蓋相關賠償。但須注意，不同保單對於漏水責任的界定及墊底費安排，建議投保前仔細閱讀保單條款，或向保險顧問查詢。延伸閱讀：【家居保】樓上單位漏水點算好？漏水到樓下責任誰屬？滲水責任界定及保險保障指南

參考資料

1. 香港置業: 全港近80%住宅樓宇樓齡達30年 那些區比較多？ | 附屋苑列表
2. 中原地產